دعاوی اجاره و املاک در استانبول

رایج‌ترین اختلافات اجاره کدام‌اند؟

بیشتر اختلافات میان مستأجر و مالک در ترکیه از تلاش‌های تخلیه غیرقانونی یا شتاب‌زده، خودداری مالک از بازگرداندن مبلغ ودیعه (دیپوزیت) در پایان قرارداد، مطالبات اجاره معوقه یا پرداخت‌نشده، یا تلاش برای تحمیل افزایش اجاره فراتر از حدود قانونی یا تعیین اجاره به ارز خارجی ناشی می‌شود. همچنین اختلافات ناشی از قراردادهای اجاره غیرمکتوب یا مستندنشده نیز رایج است، جایی که اثبات شرایط توافق اصلی میان طرفین بعدها دشوار می‌شود.

حقوق اساسی شما به‌عنوان مستأجر یا مالک در ترکیه چیست؟

قانون تعهدات ترکیه شماره ۶۰۹۸ رابطه اجاره را به‌طور مفصل تنظیم می‌کند و قواعد روشنی برای حمایت از هر دو طرف وضع می‌کند. مالک حق ندارد مستأجر را شخصاً، با زور یا با تعویض قفل‌ها تخلیه کند؛ پایان دادن به قرارداد اجاره یا تخلیه ملک مستلزم رعایت روندهای قانونی معین است، خواه از طریق ابلاغ رسمی قانونی یا از طریق دادگاه در صورت بروز اختلاف.

درباره مبلغ ودیعه، قانون مالک را ملزم می‌کند آن را به شیوه‌ای معین که از مستأجر محافظت می‌کند نگهداری کند، و مالک حق ندارد آن را بدون دلیل قانونی مستند در پایان قرارداد نزد خود نگه دارد.

درباره افزایش اجاره، قانون سازوکاری مرتبط با نرخ تورم تعیین می‌کند که صرفاً به تشخیص مالک واگذار نشده است. تعیین اجاره به ارز خارجی یا وابسته‌کردن آن به نرخ ارز نیز طبق مقررات حمایت از ارزش لیر ترکیه، برای قراردادهای میان مقیمان ترکیه درباره املاک داخل کشور ممنوع است، با استثناهای محدودی که بیشتر قراردادهای مسکونی معمولی را در بر نمی‌گیرد.

از سپتامبر ۲۰۲۳، میانجی‌گری (arabuluculuk) پیش‌نیاز اجباری برای طرح بیشتر دعاوی اجاره نزد دادگاه شده است، به‌طور مشخص در اختلافات مربوط به اجاره معوقه و غرامت‌های ناشی از رابطه اجاره، پیش از مراجعه به دادگاه. دادگاه صالح برای رسیدگی به اختلافات اجاره در ترکیه، دادگاه صلح حقوقی (Sulh Hukuk Mahkemesi) است.

نکات مهمی که باید بدانید

• قرارداد شفاهی و غیرمکتوب همچنان از نظر قانونی در ترکیه الزام‌آور است، اما اثبات شرایط توافق اصلی (مانند مبلغ اجاره یا مدت قرارداد) را هنگام بروز اختلاف بسیار دشوارتر می‌کند، بنابراین همیشه توصیه می‌شود قراردادی مکتوب و مستند تهیه شود
• نادیده گرفتن اخطار تخلیه یا مطالبه قانونی بدون مشورت با متخصص ممکن است به از دست رفتن مهلت‌های قانونی مهم یا از دست دادن حقوقی که می‌شد از آن‌ها دفاع کرد منجر شود
• توافق‌های غیررسمی درباره مبلغ ودیعه، بدون مستندسازی، رسید یا انتقال بانکی روشن، اثبات مبلغ پرداخت‌شده یا مطالبه بازگرداندن آن را بعدها دشوار می‌کند

سؤالات متداول

آیا مالک می‌تواند مستأجر را بدون مراجعه به دادگاه یا رعایت روندهای رسمی تخلیه کند؟ خیر. مالک حق ندارد مستأجر را با زور یا یک‌طرفه تخلیه کند. باید مسیر قانونی رسمی طی شود، خواه از طریق ابلاغ قانونی یا از طریق روندهای قضایی یا اجرایی مقرر در قانون.

آیا قرارداد شفاهی (غیرمکتوب) از نظر قانونی در ترکیه الزام‌آور تلقی می‌شود؟ بله، قرارداد شفاهی از نظر اصولی الزام‌آور است، اما اثبات جزئیات توافق را هنگام بروز اختلاف دشوارتر می‌کند، و همین موضوع مستندسازی کتبی قرارداد را برای حمایت از هر دو طرف مهم می‌سازد.

آیا میانجی‌گری پیش از طرح دعوای اجاره در ترکیه الزامی است؟ بله، از سپتامبر ۲۰۲۳ میانجی‌گری پیش‌نیازی الزامی پیش از طرح بیشتر دعاوی ناشی از رابطه اجاره، مانند مطالبات اجاره معوقه و غرامت‌ها، پیش از مراجعه به دادگاه صلح حقوقی شده است.

اگر مالک درخواست افزایش اجاره فراتر از حد قانونی یا به ارز خارجی داشته باشد چه اتفاقی می‌افتد؟ مستأجر ملزم به پذیرش افزایشی که از سازوکار قانونی معین فراتر رود نیست، و تعیین اجاره به ارز خارجی نیز از نظر اصولی در قراردادهای میان مقیمان ترکیه ممنوع است. چنین مطالباتی را می‌توان از نظر قانونی به چالش کشید.

آخرین به‌روزرسانی: 2026-09-07