مدیریت املاک برای سرمایه‌گذاران در استانبول

تعهدات مالک ملک اجاره‌داده‌شده در ترکیه چیست؟

درآمد حاصل از اجاره ملک در ترکیه طبق قانون ترکیه مشمول مالیات بر درآمد است، صرف‌نظر از محل اقامت یا تابعیت مالک. حتی مالک خارجی که خارج از ترکیه زندگی می‌کند و به ندرت به آن سفر می‌کند، از نظر مالیاتی «مکلف محدود» محسوب می‌شود و موظف است درآمد اجاره‌ای را که از ملکی در داخل ترکیه کسب می‌کند، هرگاه از سقف معافیت سالانه‌ای که اداره درآمدهای ترکیه هر سال تعیین می‌کند فراتر رود، اظهار کند. این تعهد به‌حکم قانون برقرار است، صرف‌نظر از حضور یا عدم حضور مالک در ترکیه.

در کنار تعهد مالیاتی، اگر ملک بخشی از ساختمان یا مجتمع مسکونی مشترک باشد، قانون مالکیت ملکی مشترک شماره ۶۳۴ بر هر مالک واحد، صرف‌نظر از تابعیت یا محل اقامتش، مجموعه‌ای از تعهدات را نسبت به مدیریت ساختمان مشترک و هزینه‌های آن تحمیل می‌کند؛ تعهداتی که به حضور شخصی مالک یا موافقت او با هر تصمیم وابسته نیست.

نکات مهمی که باید بدانید

• ساختمان‌های مشترک طبق قانون مالکیت ملکی مشترک شماره ۶۳۴ اداره می‌شوند، که جلسات هیئت مالکان و تصمیمات آن درباره هزینه‌های مشترک، کارهای نگهداری و مدیریت را تنظیم می‌کند
• تصمیمات صادرشده از هیئت مالکان در جلسات رسمی آن، طبق این قانون، برای همه مالکان الزام‌آور است، از جمله کسانی که در جلسه حاضر نشده یا با تصمیم مخالف بوده‌اند، و تعهدات مالی‌ای ایجاد می‌کند که هر مالک به نسبت سهم خود متحمل می‌شود
• درآمد اجاره حاصل از ملکی در داخل ترکیه، هرگاه از سقف معافیت اعلام‌شده فراتر رود، مشمول اظهارنامه مالیاتی سالانه نزد اداره درآمدهای ترکیه است، چه مالک در ترکیه مقیم باشد و چه خارج از آن
• رابطه با مستأجر تابع چارچوب قانونی ترکیه است که قراردادهای اجاره و حقوق و تعهدات هر دو طرف را تنظیم می‌کند

خطرات مدیریت ملک از راه دور بدون پیگیری تخصصی

هنگامی که ملک از خارج بدون پیگیری مقیم در ترکیه اداره شود، چند خطر عملی پدید می‌آید. مهم‌ترین آن‌ها از دست دادن مواعید اظهارنامه مالیاتی سالانه است، که ممکن است به پاسخ‌گویی نزد اداره درآمدها منجر شود. همچنین مالک غایب ممکن است از تصمیمات هیئت مالکان در ساختمان مشترک بی‌خبر باشد، با آنکه این تصمیمات از نظر قانونی برای او الزام‌آور است و به‌محض صدور، تعهدات مالی بر او تحمیل می‌کند، صرف‌نظر از اینکه از آن‌ها آگاه بوده یا در رأی‌گیری شرکت کرده باشد.

خطر دیگر انباشته شدن مشکلات با مستأجر بدون پیگیری است، مانند تأخیر در پرداخت یا نقض شرایط قرارداد، بدون آنکه کسی موضوع را در محل و به‌سرعت پیگیری کند. نبود پیگیری مستمر همچنین احتمال غفلت در نگهداری یا طولانی شدن دوره‌های خالی‌ماندن میان مستأجران را افزایش می‌دهد، که در بلندمدت بر ارزش ملک و بازده آن تأثیر منفی می‌گذارد.

پرسش‌های متداول

آیا مالک خارجی مقیم خارج از ترکیه باید درآمد اجاره‌ای را که از ملکش در ترکیه کسب می‌کند اظهار کند؟ بله. قانون مالیاتی ترکیه درآمد اجاره حاصل از ملکی در داخل ترکیه را صرف‌نظر از محل اقامت یا تابعیت مالک، درآمدی مشمول مالیات می‌داند، و هرگاه این درآمد از سقف معافیت سالانه اعلام‌شده از سوی اداره درآمدهای ترکیه فراتر رود، اظهار آن تعهدی قانونی می‌شود.

آیا هزینه‌های نگهداری مشترک حتی اگر مالک با تصمیم موافق نبوده باشد الزامی است؟ بله. طبق قانون مالکیت ملکی مشترک شماره ۶۳۴، تصمیمات صادرشده از هیئت مالکان ساختمان در جلسات رسمی آن برای همه مالکان الزام‌آور است، از جمله کسانی که با تصمیم مخالف بوده یا در جلسه حاضر نشده‌اند، و تعهدات مالی‌ای ایجاد می‌کند که هر مالک به نسبت سهم خود در ساختمان متحمل می‌شود.

آیا شخص دیگری می‌تواند به‌طور قانونی اجاره را دریافت و امور ملک را از طرف مالک پیگیری کند؟ بله، مالک می‌تواند نهاد یا شخصی را برای پیگیری امور ملکش و دریافت اجاره از طرف او با وکالت‌نامه رسمی توکیل کند، اما این امر عنوان مکلف قانونی مالک را نزد مراجع مالیاتی و هیئت مالکان از او سلب نمی‌کند؛ مسئولیت قانونی همچنان بر عهده مالک باقی می‌ماند، و نقش پیگیری تخصصی تضمین اجرای این تعهدات در زمان مقرر و به شکل صحیح است.

آخرین به‌روزرسانی: 2026-09-07