إدارة الأملاك والتأجير للمستثمرين

ما هي التزامات مالك العقار المؤجَّر في تركيا؟

يخضع الدخل الناتج عن تأجير عقار في تركيا لضريبة الدخل وفق القانون التركي، بصرف النظر عن مكان إقامة المالك أو جنسيته. فحتى المالك الأجنبي الذي يقيم خارج تركيا ولا يزورها إلا نادرًا يُعتبر من الناحية الضريبية "مكلفًا محدودًا"، وهو ملزم بالإقرار عن دخل الإيجار الذي يحصل عليه من عقار داخل تركيا متى تجاوز هذا الدخل حدود الإعفاء السنوي التي تحددها هيئة الإيرادات التركية كل عام. هذا الالتزام قائم بحكم القانون بصرف النظر عن وجود المالك في تركيا من عدمه.

إلى جانب الالتزام الضريبي، إذا كان العقار جزءًا من مبنى أو مجمع سكني مشترك، فإن قانون الملكية العقارية المشتركة رقم 634 يفرض على كل مالك وحدة، أيًا كانت جنسيته أو مكان إقامته، مجموعة من الالتزامات تجاه إدارة المبنى المشترك ومصاريفه، وهي التزامات لا ترتبط بحضور المالك الشخصي أو موافقته على كل قرار.

نقاط مهمة يجب معرفتها

• المباني المشتركة تُدار وفق قانون الملكية العقارية المشتركة رقم 634، الذي ينظم اجتماعات هيئة ملاك المبنى وقراراتها المتعلقة بالمصاريف المشتركة وأعمال الصيانة والإدارة
• القرارات الصادرة عن هيئة الملاك في اجتماعاتها الرسمية تكون، بحسب هذا القانون، ملزمة لجميع الملاك، بمن فيهم من لم يحضر الاجتماع أو خالف الرأي، وتترتب عليها التزامات مالية يتحملها كل مالك بحصته
• دخل الإيجار المتحصل من عقار داخل تركيا يخضع للإقرار الضريبي السنوي أمام هيئة الإيرادات التركية متى تجاوز حدود الإعفاء المعلنة، سواء كان المالك مقيمًا في تركيا أو خارجها
• العلاقة مع المستأجر تخضع للإطار القانوني التركي المنظم لعقود الإيجار وحقوق والتزامات الطرفين

مخاطر إدارة العقار عن بُعد دون متابعة مختصة

عندما يُدار العقار من الخارج دون متابعة مقيمة في تركيا، تنشأ عدة مخاطر عملية. من أبرزها تفويت مواعيد الإقرار الضريبي السنوي، وما قد يترتب على ذلك من مساءلة لدى هيئة الإيرادات. كذلك قد لا يعلم المالك الغائب بقرارات هيئة الملاك في المبنى المشترك، رغم أن هذه القرارات ملزمة له قانونًا وتحمّله التزامات مالية بمجرد صدورها، بصرف النظر عن علمه بها أو مشاركته في التصويت عليها.

من المخاطر الأخرى تراكم المشكلات مع المستأجر دون متابعة، مثل التأخر في السداد أو الإخلال بشروط العقد، دون وجود من يتابع الأمر ميدانيًا وبسرعة. كما أن غياب المتابعة المستمرة يزيد من احتمالات الإهمال في الصيانة أو طول فترات الشغور بين مستأجر وآخر، وهو ما ينعكس سلبًا على قيمة العقار وعائده على المدى الطويل.

أسئلة شائعة

هل يجب على المالك الأجنبي المقيم خارج تركيا أن يقر بدخل الإيجار الذي يحصل عليه من عقاره في تركيا؟ نعم. القانون الضريبي التركي يعتبر دخل الإيجار الناتج عن عقار داخل تركيا دخلاً خاضعًا للضريبة بصرف النظر عن مكان إقامة المالك أو جنسيته، ومتى تجاوز هذا الدخل حدود الإعفاء السنوي المعلنة من هيئة الإيرادات التركية، يصبح الإقرار عنه التزامًا قائمًا بحكم القانون.

هل مصاريف الصيانة المشتركة إلزامية حتى لو لم يوافق المالك على القرار؟ نعم. بموجب قانون الملكية العقارية المشتركة رقم 634، تكون قرارات هيئة ملاك المبنى الصادرة في اجتماعاتها الرسمية ملزمة لجميع الملاك، بمن فيهم من عارض القرار أو لم يحضر الاجتماع، وتترتب عليها التزامات مالية يتحملها كل مالك بحصته في المبنى.

هل يمكن لشخص آخر أن يستلم الإيجار ويتابع شؤون العقار نيابة عن المالك بشكل قانوني؟ نعم، يمكن للمالك أن يوكل جهة أو شخصًا لمتابعة شؤون عقاره وتحصيل الإيجار نيابة عنه بموجب توكيل رسمي، لكن هذا لا يُسقط عن المالك نفسه صفته كمكلف قانونيًا أمام الجهات الضريبية وهيئة ملاك المبنى؛ فالمسؤولية القانونية تبقى على عاتق المالك، ودور المتابعة المختصة هو ضمان تنفيذ هذه الالتزامات في وقتها وبالشكل الصحيح.

آخر تحديث: 2026-09-07