Покупка и продажа недвижимости в Стамбуле

Может ли любой иностранец купить недвижимость в Турции?

В целом граждане большинства иностранных государств могут владеть различными видами недвижимости в Турции — жильём, коммерческими помещениями или сельскохозяйственной землёй. Однако это право не является автоматическим или абсолютным для любой национальности: турецкое законодательство определяет перечень национальностей, которым разрешено владение недвижимостью, решением государства на основе международных отношений и национальных интересов, и некоторые национальности могут быть исключены или ограничены полностью либо частично.

Существует также предельный объём иностранного владения в пределах одного района: общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранцам в одном административном районе, не может превышать десяти процентов от общего объёма частной собственности в этом районе, а также действует общий национальный предел на одного иностранного гражданина. Есть и зоны, полностью закрытые для иностранцев, — запретные военные зоны и зоны особой безопасности, независимо от гражданства покупателя.

Что делает переход права собственности на недвижимость юридически действительным?

• Юридическое право собственности на недвижимость в Турции переходит только при официальной регистрации в земельном кадастре (Тапу) в соответствующем управлении регистрации недвижимости. Любой частный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, даже подписанный и полностью оплаченный, не даёт покупателю признанного законом права собственности, пока объект официально не зарегистрирован на его имя
• Некоторые районы подлежат проверке безопасности/военной проверке, подтверждающей, что объект находится вне запретных военных зон и зон особой безопасности, — это требование необходимо для регистрации права собственности иностранца именно в этих районах
• Официальная сертифицированная оценка объекта требуется как часть пакета документов для передачи права собственности иностранному покупателю
• При покупке незастроенного участка иностранный покупатель обязан представить утверждённый проект застройки в установленный срок, иначе объект может подвергнуться процедуре принудительной ликвидации — то есть завершение оформления собственности не всегда является окончательным и безусловным

Важные моменты, которые стоит знать

• Опора на неофициальный договор купли-продажи без завершения передачи права собственности в земельном кадастре оставляет покупателя без реальной правовой защиты: объект юридически остаётся на имя продавца и может быть продан другой стороне или арестован для погашения долгов продавца
• Покупка без проверки местоположения объекта относительно военных зон или зон особой безопасности может впоследствии привести к затягиванию или невозможности регистрации права собственности иностранного покупателя
• Нераскрытые залоги, аресты или сервитуты в свидетельстве о собственности (Тапу) означают, что покупатель может унаследовать финансовые или юридические обязательства, о которых не знал в момент покупки
• Покупка недвижимости на этапе строительства или в незавершённом проекте сопряжена с рисками, связанными с обязательством застройщика по сдаче объекта, и полная регистрация права собственности может завершиться только после сдачи здания и получения им необходимых официальных сертификатов

Часто задаваемые вопросы

Может ли любой человек любой национальности купить недвижимость в Турции? Не автоматически. Владение доступно гражданам большинства национальностей, но государство определяет перечень разрешённых национальностей на основе соображений международных отношений и национальных интересов, и определённые национальности могут быть исключены или подпадать под особые ограничения; этот перечень может меняться.

Достаточно ли подписания частного договора купли-продажи с продавцом для владения недвижимостью? Нет. Один лишь частный договор купли-продажи не передаёт юридического права собственности. Собственность становится действительной и признанной только после официальной регистрации объекта на имя покупателя в земельном кадастре (Тапу) в соответствующем официальном органе.

Что за проверка безопасности/военная проверка упоминается при покупке недвижимости иностранцами? Это проверка, проводимая компетентными органами для подтверждения того, что объект не находится в пределах запретной военной зоны или зоны особой безопасности, поскольку иностранцам запрещено владеть недвижимостью в этих зонах независимо от гражданства, и прохождение этой проверки требуется перед регистрацией права собственности в соответствующих районах.

Есть ли ограничение на долю недвижимости, которой могут владеть иностранцы в одном районе? Да. Общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранцам в одном административном районе, не может превышать десяти процентов от общего объёма частной собственности в этом районе, наряду с общим национальным пределом на одного иностранного гражданина по всей Турции.

Обновлено: 2026-09-07